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Actualité du BEFA

Paris
Francis Lefebvre Formation

, Introduction : Intérêt, cas d’emploi et présentation générale du BEFA
• BEFA ou promesse de bail
• BEFA proposé par le bailleur hors d’une vente
• BEFA lié à une vente (la propriété du bien est appelée à changer avant la prise d’effet du bail)
• Les différentes situations possibles pour le bailleur : le bailleur propriétaire « provisoire »/ le bailleur « propriétaire futur »
• Les parties du BEFA : préambule et conditions générales, partie construction, partie bail 1) L ’engagement de délivrer une chose future
• A) Les conditions préalables : > Permis et autres autorisations ( ICPE, urbanisme commercial, nouvelles obligations environnementales) > Fourniture d’une garantie bancaire par le preneur > Financement par le bailleur
• B) La détermination des locaux à construire : > Les surfaces : distinction entre surface plancher, surface brute locative, clause de tolérance, clause d’ajustement du loyer > La documentation technique, la hiérarchie des documents > Le rôle du preneur dans le déroulement de la construction > Le comité de suivi > Les possibilités de modification en cours de construction : les travaux modificatifs demandés par le bailleur ou l’acquéreur/ les travaux modificatifs demandés par le preneur/ les délais d’acceptation, les limites à l’acceptation > Les délais : Cause légitimes, importance de calquer avec les délais des autres contrats, VEFA et contrats de travaux, pénalités de retard et pertes d’exploitation > Les conditions particulières de travaux : travaux sur site occupé par le preneur, mise à disposition, libération des locaux etc.
• C) Remise et vérification de la conformité de la chose délivrée : > Modalité de remise de la chose > Les différentes hypothèses lors de la remise de la chose : acceptation, refus, réserves > Les clauses de levées de réserve, les clauses en cas de contestation > L’ajustement du loyer (ou les sanctions contractuelles ?) à raison des surfaces, des hauteurs et des performances environnementales > La question des vices et défaut de conformité de l’ouvrage et des éléments d’équipement 2) Prise d’effet et spécificité du bail
• A) Le lien entre la réalité matérielle de l’achèvement et la prise d’effet : > La définition contractuelle de la « prise d’effet » > L’interaction entre les travaux du bailleur et les travaux du preneur (le problème de la mise à disposition anticipée)
• B) L’organisation contractuelle de la défaillance d’une partie lors de la prise la prise d’effet : > Les garanties financières > L’option donnée au bailleur de poursuivre l’exécution forcée ou de constater la résolution du bail
• C) Les spécificités du Bail : > Durée du bail et rentabilité > État des lieux > Documents à remettre par le bailleur 3) Conseils méthodologiques :
• L’enjeu de la précision de la terminologie : adopter une terminologie spécifique à chaque rapport de droit
• Assurer le séquençage des obligations : distinguer les rapports de droit
• Assurer la cohérence des obligations : l’exigence d’empêcher les contradictions entre les contrats
• Distinguer les obligations susceptibles d’être cédées de celles qui ne le sont pas (le problème de la vente de l’immeuble avant la prise d’effet du bail)


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