Baux commerciaux : pratique juridique et fiscale

PARIS
Francis Lefebvre Formation

La négociation du bail
Les règles sur les pourparlers et l’offre.
La consécration d’une obligation d’information.
Le champ d’application du statut des baux commerciaux
Les caractéristiques du statut des baux commerciaux.
Les conditions d’application.
Les extensions légales et conventionnelles
Les spécificités des baux dérogatoires
La nouvelle durée de 3 ans et les nouveaux effets attachés à l’expiration du bail dérogatoire.
La nouvelle définition de la convention d’occupation précaire
Les centres commerciaux et les fonds dépendants
La durée du bail commercial : les nouvelles règles encadrant la durée ferme et les modalités de délivrance des congés
Le régime du loyer
La fixation initiale du loyer.
Les autres coûts : les charges, les travaux et les taxes. Les nouvelles règles de répartition issues du dispositif Pinel. Savoir mettre en place un inventaire.
Cas pratique : identifier à partir de cas concrets les droits et obligations respectifs des parties (preneur/bailleur) pour la prise en charge des travaux, charges et taxes au regard du dispositif Pinel et du dernier état de la jurisprudence
La prévention et la gestion de l’évolution du loyer en cours de bail : la révision triennale , la clause d’indexation ou d’échelle mobile.
Le choix de l’indice : ICC, ILAT, ILC et les conséquences de la suppression de l’ICC pour la révision et le renouvellement du bail.
Illustration : analyse de la jurisprudence en matière d’indexation et de la réforme suite à l’ordonnance du 10 février 2016 (réforme du droit des contrats)
Le renouvellement du bail
À l’initiative du bailleur. La demande en renouvellement du locataire.
Les nouvelles règles de fixation du loyer du bail renouvelé : les cas de plafonnement et les conditions d’application du lissage de 10 % par an d’augmentation du loyer renouvelé introduit par la loi Pinel et les parades.
La consécration de l’imprévision suite à la réforme du droit des contrats
Les conditions de mise en œuvre.
Les conséquences sur le bail commercial.
Les conditions de validité de la sous-location
Le formalisme à respecter.
Les droits du sous-locataire.
Atelier de réflexion : comment appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location
Les annexes au bail
L’état des risques naturels, miniers et technologiques.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). L’annexe environnementale, le diagnostic amiante.
L’état des lieux : les nouvelles règles du dispositif Pinel.
Les autres documents et informations obligatoires et/ou utiles.
La procédure en matière de baux commerciaux
Le recouvrement forcé des loyers.
La sécurisation de la procédure de résiliation de bail.
Les règles de fixation de l’indemnité d’éviction.
Les nouvelles actions attachées à la violation des dispositions d’ordre public.
Le champ et les modalités d’application du nouveau droit de préemption du locataire en cas de vente d’immeuble
La fiscalité des baux commerciaux
Le traitement des loyers : TVA , impôts directs notamment la contribution sur les revenus locatifs.
Le droit d’entrée et pas-de-porte, indemnités d’éviction.
Les amortissements.
Le régime fiscal des aménagements sur sol d’autrui.
Après
Fiches mémo :
- les principaux changements intervenus suite à la loi Pinel
- la documentation à réunir lors de la conclusion d’un bail commercial

Public concerné principalement :

Juristes, responsables de la gestion immobilière, directeurs financiers, secrétaires généraux, juristes de compagnies d’assurances, avocats, notaires, experts-comptables.