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Baux emphytéotiques et à construction : cadre juridique et financier

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Francis Lefebvre Formation


• Appréhender le régime juridique et fiscal des baux emphytéotiques et à construction Distinguer la notion de bail emphytéotique et bail à construction
• Notion de bail emphytéotique
• Constitution et l’extinction du contrat
• Droits et obligations issus du contrat
• Durée et fin de l’emphytéose Analyser la jurisprudence récente en matière de requalification du bail emphytéotique
• Notion de bail à construction
• Caractéristiques communes des contrats
• Différences entre les deux contrats
• Rédaction des clauses sensibles
• Particularité du bail réel solidaire
• Particularité du bail à réhabilitation
• Particularité du bail à l’envers Identifier les enjeux du recours aux baux emphytéotiques et à construction
• Intérêt économique
• Intérêt patrimonial
• Intérêt juridique
• Entretien du bien et la sortie du bail
• Entités ayant recours aux baux de long terme : > Bailleurs > Preneurs
• Droit et devoir du propriétaire , Débat : acheter avec un bail emphytéotique : est-ce une bonne affaire ? Identifier le régime fiscal des baux à long terme
• Fiscalité directe
• TVA et droits d’enregistrement
• Combinaison des règles comptables et fiscales du Bail à construction
• Maîtriser les fondamentaux du calcul financier du bail emphytéotique Définir les notions essentielles
• Revenu d’un actif immobilier
• Rendement d’un actif immobilier
• Taux de rendement
• Taux d’actualisation Distinguer les différentes méthodes de calculs nécessaires à la gestion d’un bail emphytéotique
• Calcul de l’annuité d’un emprunt
• Valeur capitalisée d’un investissement
• Valeur actualisée d’une somme de € perçue à la fin chaque année
• Valeur actualisée d’un capital K payables au bout de n années
• Valeur des intérêts capitalisés
• Notions de logarithme
• Fixer le montant de la redevance initiale d’un bail emphytéotique Appréhender la notion de redevance initiale et son mode d’emploi
• Principe de la redevance initiale
• Méthodes d’évaluation de la redevance initiale > Méthode de la comparaison directe > Méthode de l’apport net > Méthode du partage de l’économie de loyer (rente foncière) et du profit du promoteur > Méthode par le partage du cash-flow disponible > Méthode par la valeur locative de l’immeuble apporté
• Capitalisation de la redevance Déterminer la durée optimale de la convention pour justifier la gratuité de l’occupation
• Durée optimale pour la méthode de l’apport net
• Durée optimale pour la méthode de la valeur locative , Activité : exemples pratiques
• Gérer les droits des parties contractantes Déterminer les droits des parties en cours de bail
• Situation du bailleur
• Situation de l’emphytéote Calculer la valeur des droits en cours de bail
• Méthode classique
• Méthode « Prorata temporis »
• Méthode dite « financière »
• Méthode de l’économie de loyer
• Méthode dite « de la perte de revenu »
• Méthode dite « du revenu disponible » , Cas de synthèse sur la valeur des droits du bailleur et du preneur


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