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Charges locatives en immobilier d’entreprise et commercial

Paris
Francis Lefebvre Formation


• Examiner les différentes catégories de charges locatives Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
• Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
• Législations spécifiques (notamment le Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d’application
• Dispositions d’ordre public
• Types de baux et conventions
• Référence aux articles 605 et 606 du Code civil , Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux Appréhender les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
• Obligation de délivrance
• Notion de vétusté et de force majeure : quel impact ?
• Clauses relatives aux charges
• Clauses relatives aux réparations , Etude de cas : analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée
• Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
• Charges à caractère locatif engagées par le bailleur
• Charges de gestion
• Assurance , Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux Identifier les charges de l’immeuble multi-occupants
• Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
• Ensemble immobilier en copropriété
• Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - asl et aful, unions de syndicats
• Ensembles organisés en plusieurs niveaux d’ASL, AFUL et copropriété , Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes
• Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire Examiner la répartition des charges de l’immeuble multi-occupants
• Cas de la copropriété
• Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d’utilité
• Répartition contractuelle et principe d’équité
• Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ? , Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété Fixer des provisions pour charges courantes
• Justification nécessaire
• Etabli un budget de charges , Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ? Régulariser des charges courantes
• Décompte de régularisation, niveau de détail minimal
• Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions
• Justification , Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régulariser des charges Récupérer des dépenses de travaux
• Nécessité d’un plan pluriannuel de travaux
• Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations , Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés Traiter des changements de locataires
• Arrêté des charges du locataire sortant
• Etablissement du compte d’apurement
• Premières charges du nouveau locataire , Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire
• Déterminer les impositions applicables et les cas d’assujettissement à la TVA Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option
• Cas
• Modalités
• Déduction , Etude de cas comparer l’assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA Examiner les cas d’assujettissment à la TVA et les autres impositions
• Déduction de la TVA
• Autres impositions , Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA


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