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Fixation de la valeur locative, des indemnités d’occupation et d’éviction en bail commercial

Paris
Francis Lefebvre Formation

Fixer la valeur locative des locaux à usage commercial
• À l’entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locative
• Au cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l’article L.145-39 du Code de commerce
• Au renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnement
• Fixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l’indice et limitation du déplafonnement
• Cas particuliers : loyers de grandes surfaces, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fonds, etc. Calculer la valeur locative des bureaux
• Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.
• Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes
• Changement d’usage des locaux : affectation commerciale Evaluer la valeur locative des locaux monovalents
• Référence aux usages de la profession
• Cas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc. Calculer l’indemnité d’éviction
• Situations de refus de renouvellement du bail
• Appréciation du préjudice : date et critères d’évaluation (disparition ou transfert de fonds)
• Cas de l’éviction en cours de bail
• Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle , Cas pratiques : méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière
• Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle , Cas pratique : calcul du différentiel de loyer
• Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.
• Questions spécifiques : imposition de la plus-value, fonds déficitaires, fonds en location-gérance, prescription de l’action en fixation Calculer l’indemnité d’occupation
• Situations ouvrant droit à indemnité d’occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d’option, etc.
• Calcul de l’indemnité statutaire > Valeur locative et abattement de précarité > Question du paiement des charges et taxes > Révision de l’indemnité d’occupation
• Fixation contractuelle de l’indemnité en cas de résiliation
• Fixation judiciaire de l’indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur
• Prescription des actions en fixation et en paiement de l’indemnité , Exercices de calcul


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