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Parcours Droit immobilier commercial

Paris
Francis Lefebvre Formation

Vente immobilière : maîtiser la réglementation ( 2 jours) Le contexte et l’actualité
• Statistiques des ventes immobilières
• Point sur la conjoncture immobilière
• Inventaire des dernières lois : > Loi ELAN > Loi PACTE > Loi de finance > Ordonnances dans le cadre de la période sanitaire protégée La négociation contractuelle
• Régime des pourparlers, offres de vente et d’achat
• Régime de l’offre et de l’acceptation
• Pacte de préférence et action interrogatoire , Cas pratique : les clauses sensibles du pacte de préférence Le mandataire en transaction immobilière
• Responsabilité et commission de l’agent
• Avocat mandataire en transaction immobilière Le droit des obligations : cadre juridique de la vente immobilière
• Formation et exécution du contrat
• Principes fondamentaux du droit des contrats
• Conditions de validité et sanctions des contrats
• Effets des contrats
• Quasi-contrats , Partage d’expérience : quelles évolutions depuis la réforme du droit des contrats ? Les contrats préliminaires
• Cadre légal de la promesse unilatérale
• Promesse synallagmatique ou compromis de vente : différences et intérêts
• Délai de rétractation et de réflexion
• Notion de décence et règlements sanitaires
• Panel des différents types de contrats : anciens, neuf (VEFA et VIR), CCMI, etc. , Débat : l’exécution forcée depuis la réforme du droit des contrats Les obligations du vendeur
• Cadre juridique de la garantie des vices cachés
• Notion de délivrance conforme et d’information
• Respect du mesurage Carrez et garantie de contenance , Cas pratique : la garantie des vices cachés L’obligation d’effectuer des diagnostics techniques
• Liste, champ d’application et enjeux
• Diagnostic technique global obligatoire, fiche synthétique et obligation de raccordement conforme
• Engagement de la responsabilité du diagnostiqueur Les impacts des conditions suspensives
• Conditions, délais et renonciation
• Diverses conditions suspensives envisageables : prêt, permis de construire, changement de destination, d’usage, etc.
• Conséquences de la défaillance d’une condition suspensive
• Le droit de propriété
• Le bail d’habitation , Débat : les prêts et sûretés du financement immobilier Les droits de préemption des personnes privées et pbliques
• Responsabilité notariale
• Tarif des actes notariés , Etude de cas : la vente de l’immeuble loué et le droit de préemption du locataire , Cas pratique : anticipation des difficultés pratiques liées à la purge des droits de préemption Aspects fiscaux de la vente immobilière
• Droits de mutation à titre onéreux : > Droit d’enregistrement > Taxe de publicité foncière > Formalités fusionnées
• TVA immobilière
• Régime des plus-values immobilières
• Dispositif Pinel de défiscalisation , Cas pratique : articulation TVA – DMTO La vente d’immeuble : quelques situations à risque
• Changement d’usage et changement de destination
• Législation AIR BNB
• Division foncière, Lotissement, ZAC
• ICPE
• Action en réduction, en complément de parts, lésion etc. Baux commerciaux (niveau 2) : aspects juridiques et pratiques ( 2 jours)
• Distinguer les caractéristiques fondamentales d’un bail commercial Appréhender le statut des baux commerciaux
• Conditions d’application du statut
• Enjeux de la conclusion d’un bail commercial
• Soumission volontaire au statut
• Disposition d’ordre public , Etude de cas : le bail commercial, alternative au bail professionnel Distinguer le bail commercial des baux dérogatoires
• Dérogation au statut de droit commun
• Conventions d’occupation précaire
• Baux successifs , Mise en situation : relever les avantages et inconvénients d’un bail commercial par rapport au bail professionnel et bail dérogatoire
• Analyser les clauses du bail commercial et ses annexes afin de répondre aux besoins des parties contractantes Rédiger les clauses les clauses du bail commercial
• Clauses relatives aux conditions d’exploitation du local
• Clauses financières du bail : clause recette, clause d’indexation, clause d’échelle mobile
• Clauses de travaux et d’entretien : focus sur les travaux de mise en conformité
• Clauses de répartition des charges et décret Pinel : les charges non récupérables
• Clauses relatives à la transmission du bail
• Clauses résolutoires du bail
• Clauses utiles à la préservation des intérêts du bailleur
• Limites à la liberté contractuelle
• L’imprévision contractuelle
• Les nouvelles règles applicables à l’inexécution du contrat de bail : réduction unilatérale du prix, exécution au lieu et place du débiteur, résiliation unilatérale etc.
• Le déséquilibre significatif , Mise en pratique : exercices rédactionnels au regard de la jurisprudence récente en matière de répartition des charges
• Identifier les documents devant être annexés au bail
• État des lieux contradictoire
• Contenu du diagnostic technique
• Annexe environnementale , Mise en pratique : analyser un état des lieux
• Anticiper les changements susceptibles d’intervenir durant la vie du bail et lors de sa résolution afin d’éviter le risque contentieux Exécuter et renouveler le bail commercial
• La révision du loyer en cours de bail et fixation du loyer du bail renouvelé
• Le dispositif Pinel : indices de références, déplafonnement limité
• L’appréciation par les juges de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité
• La sous-location et la cession du bail
• La déspécialisation du bail
• Le droit de préemption du locataire , Cas pratique : rédiger les clauses sensibles du contrat de location-gérance Mesurer les conséquences liées aux conditions de fin de bail
• Résiliation du bail : focus sur la nouvelle possibilité de résiliation triennale anticipée du bailleur prévu par la loi ELAN
• Mise en œuvre d’une clause résolutoire
• Non-renouvellement du bail
• Indemnité d’éviction
• Formalisme du congé
• Bail commercial et droit des procédures collectives : l’impact de la loi PACTE
• Conditions de restitution des locaux
• Faire face au contentieux des baux commerciaux
• Principales causes de différends
• Règles de compétence et procédure , Cas pratique : analyser l’impact de la réforme de la procédure civile sur le contentieux des baux commerciaux Négociation et rédaction d’un bail commercial : atelier pratique ( 1 jour) Cerner le champ d’application du statut des baux commerciaux Négocier des clauses sensibles
• Conditions financières > Loyer : fixation initiale, paiement, etc. > Charges , Focus : les charges non récupérables du décret Pinel > Autres : garanties, cautionnement, droit d’entrée, etc.
• Autres obligations du preneur : entretien, travaux, etc.
• Clause résolutoire et pénalités , Focus : les règles et solutions en cas d’inexécution du contrat de bail , Exercices de négociation Rédiger des clauses essentielles
• Désignation de la chose louée et description des lieux
• Destination des lieux
• Durée du bail
• Congé et renouvellement
• Clause d’indexation : choix des indices
• Clauses relatives à la cession du bail
• Droit de préemption du preneur
• Clause relative à la sous-location
• Clauses environnementales
• États des lieux : entrée et sortie
• Litiges , Focus : les annexes au bail (plans, inventaires Pinel, diagnostics, etc.) , Étude de la jurisprudence récente et des dernières réformes, dont la loi ELAN impactant la négociation et la rédaction des baux, tout au long de la formation Cession de fonds de commerce ( 2 jours)
• Préparer la cession du fonds de commerce Identifier le cadre légal applicable au fonds de commerce
• Notion et conditions d’existence du fonds de commerce
• Composition du fonds de commerce et parties au contrat de cession
• Distinction avec la location-gérance , Quiz : le cadre légal du fonds de commerce Effectuer les actes préalables au transfert du fonds
• Rédiger les avants-contrats adaptés
• Réunir les documents et justificatifs nécessaires (bail commercial, bilan financier, état des sûretés...)
• Purger les droits de préemption (public et privé)
• Anticiper les conséquences juridiques liées à la présence de personnel , Atelier ’’Actes préalables au transfert’’ : Étude de cas : analyser les modèles d’un accord de confidentialité (NDA) et d’une lettre d’intention (LOI) Brainstorming : mesurer la portée de la protection du secret des affaires sur les actes ante cession Quiz : identifier les cas de conflits entre droit de préemption et autres mécanismes (indivision, fiducie, EIRL...) Procéder à l’évaluation du fonds
• Analyser la composition du fonds
• Appliquer les principales techniques d’évaluation
• Recourir à l’expertise judiciaire , Cas pratique : évaluer la valeur de deux fonds selon la méthode empirique indirecte
• Formaliser le contrat de cession Déterminer les droits et obligations des parties
• Obligation du vendeur, garantie d’éviction, garantie des vices cachés
• Formalités d’enregistrement, de publicité et d’immatriculation , Étude de cas : analyser les formalités pour la publication de cession, la nouvelle tarification forfaitaire et la clause de solidarité inversée Rédiger les clauses sensibles de l’acte de cession
• Clauses de description des éléments et clauses obligatoires
• Clauses de non-concurrence et de non-rétablissement
• Garanties au bénéfice de l’acheteur, autorisations administratives
• Clauses relatives à l’imprévision (MAC, earn out)
• Contrats liés au fonds et cas particulier du bail commercial
• Responsabilité du rédacteur d’acte , Exercice pratique : rédiger les clauses descriptives d’éléments du fonds (clientèle, droit au bail, séquestre) Intégrer les garanties d’actif et de passif
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• Notion et utilité des clauses de garantie
• Protection des actifs transférés et garanties légales supplétives
• Procédure d’opposition sur le prix de cession , Exercice pratique : rédiger une clause de fonctionnement de la garantie
• Mesurer les conséquences fiscales et patrimoniales de la cession Décrypter les impacts fiscaux de la cession
• TVA et droits d’enregistrement
• Cas d’exonération des plus-values
• Solidarité fiscale cédant / cessionnaire , Atelier ’’Impacts fiscaux’’ : Checklist des obligations fiscales du vendeur et de l’acquéreur Cas pratique : calculer les droits d’enregistrement et de mutation Intégrer les impacts patrimoniaux de la cession
• Opposition
• Privilège du vendeur
• Droit de suite
• Résolution de la vente
• Mission du séquestre , Cas pratique : distinguer un transfert d’actifs d’une cession de fonds


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