Recherche

Parcours Gestionnaire d’immeubles commerciaux (Property Manager)

Paris
Francis Lefebvre Formation

Baux commerciaux (niveau 1) : maîtriser la réglementation ( 2 jours)
• Cerner le champ d’application du statut des baux commerciaux Examiner les éléments caractérisant un bail commercial
• Existence d’un contrat de bail
• Existence d’un local
• Existence d’un fonds
• Condition d’immatriculation
• Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection , Etude de cas : analyse de la jurisprudence récente en matière d’interprétation du statut des baux commerciaux Relever les particularités des baux commerciaux
• Baux visés par L145-2
• Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut :
• Baux préemptés par les communes
• Baux comportant soumission volontaire au statut , Etude de cas : distinguer le bail commercial du bail professionnel * Evaluation : Indiquer en quoi le bail présenté relève, ou non, du statut des baux commerciaux
• Maîtriser le contenu du bail commercial et son exécution Cerner les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail
• Précautions s’agissant des signataires
• Précautions s’agissant du local
• Précautions s’agissant de la forme du bail , Etude de cas : analyse de la jurisprudence en matière de destination du local commercial Analyser les clauses et conditions du bail
• Durée du bail
• Désignation des lieux loues
• Destination des lieux
• Loyer
• Dépôt de garantie
• Charges et conditions
• Charges locatives
• Cession
• Sous location
• Clause résolutoire
• Frais, droits et honoraires de rédaction du bail
• Élection de domicile
• Annexes
• Réforme du droit des contrats , Cas pratique : repérer les clauses non conformes * Quiz : tester sa compréhension des clauses du bail commercial
• Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial Etablir l’offre de renouvellement et la fixation du loyer
• Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur
• La fixation du prix indice / valeur locative
• Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure , Etude de cas : modalités de calcul du plafonnement du déplafonnement Faire face au refus de renouvellement
• Détermination de l’indemnité d’éviction
• Modalités de refus du renouvellement
• Droit d’option et droit de repentir , Etude de cas : retracer la chronologie à suivre lors de l’exercice du droit de repentir * Evaluation : établir un plan d’action à suivre lors du renouvellement d’un bail commercial
• Cerner les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté Identifier les procédures et acteurs dédiées aux entreprises en difficulté
• Les dispositifs de prévention et les procédures : > La conciliation > Les procédures collectives
• Les intervenants : > Le Juge-Commissaire > L’Administrateur judiciaire > Le Mandataire Judiciaire > Le Mandataire Liquidateur > Le Commissaire à l’exécution du plan , Mise en situation : distinguer la procédure de sauvegarde, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire Appréhender les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l’ouverture du Jugement d’ouverture
• Période antérieure à l’ouverture du Jugement d’ouverture
• Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants , Etude de cas : analyse le sort des loyers et charges courantes postérieurement à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou d’un redressement judiciaire * Evaluation : relever les incidences du plan de sauvegarde ou de redressement sur le bail commercial Baux commerciaux : appliquer la réglementation dans son quotidien ( 1 jour) , Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d’un QCM interactif Atelier 1 : Clauses et contenu du bail
• Analyser les clauses du bail et ses annexes
• Déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
• Identifier les erreurs et les pièges d’un bail type Atelier 2 : Renouvellement du bail
• Que facturer et à quelle période ?
• Quand et comment délivrer les actes ?
• Quand et comment répondre aux courriers reçus ?
• Indemnité d’éviction
• Délais de prescription Atelier 3 : Défaillance financière du locataire
• Précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
• Démarches à réaliser en urgence dès le jugement d’ouverture du redressement judiciaire
• Impacts du droit des procédures collectives
• Que faire et ne pas faire à l’égard du mandataire liquidateur ?
• Actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
• répondre aux courriers reçus Atelier 4 : Bail dérogatoire
• Champ d’application
• Durée
• Modalités de sortie Atelier 5 : Révision légale du loyer
• Distinguer les révisions légales et les indexations
• Maîtriser les conditions de révision légale
• Eviter les pièges Baux commerciaux : fixation et révision du loyer ( 1 jour) Rédiger la clause loyer dans le bail commercial
• Modalités de rédaction
• Loyer au prix de marché
• Versement d’un droit d’entrée
• Clause recettes
• Loyer progressif
• Franchise de loyer et conséquence faciale Prévoir contractuellement l’évolution du loyer : la clause d’indexation
• Choix de l’indice ICC/ILC/ILAT
• Conditions de validité& & : indexation à la hausse, indice de base fixe
• Modalités de calcul , Atelier « & & Indexation du loyer& & » : , - Rédiger une clause d’indexation , - Calculer l’indexation d’un loyer commercial Maîtriser la fiscalité du loyer
• TVA ou CRL
• Imposition du loyer Modifier le loyer en cours de bail
• Modification conventionnelle
• Révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, lissage du déplafonnement
• Révision de l’article L. 145-39 du Code de commerce
• Incidence du Covid-19 sur le loyer , Atelier « & & Révision du loyer& & » : , - Rédiger un avenant modifiant le loyer , - Mise en perspective de l’indexation et de la révision triennale Fixer le loyer du bail renouvelé
• Demande de renouvellement
• Définition de la valeur locative
• Comment déterminer la valeur locative ?
• Plafonnement : conditions et exercices de calcul
• Déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse , lissage du déplafonnement
• Cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d’origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d’amélioration, modification des caractéristiques des locaux
• Procédure de fixation du loyer à la valeur locative , Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement Charges locatives en immobilier d’entreprise et commercial ( 1 jour)
• Examiner les différentes catégories de charges locatives Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
• Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
• Législations spécifiques (notamment le Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d’application
• Dispositions d’ordre public
• Types de baux et conventions
• Référence aux articles 605 et 606 du Code civil , Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux Appréhender les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
• Obligation de délivrance
• Notion de vétusté et de force majeure : quel impact ?
• Clauses relatives aux charges
• Clauses relatives aux réparations , Etude de cas :& & analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée
• Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
• Charges à caractère locatif engagées par le bailleur
• Charges de gestion
• Assurance , Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux Identifier les charges de l’immeuble multi-occupants
• Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
• Ensemble immobilier en copropriété
• Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - asl et aful, unions de syndicats
• Ensembles organisés en plusieurs niveaux d’ASL, AFUL et copropriété , Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes
• Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire Examiner la répartition des charges de l’immeuble multi-occupants
• Cas de la copropriété
• Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d’utilité
• Répartition contractuelle et principe d’équité
• Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ? , Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété Fixer des provisions pour charges courantes
• Justification nécessaire
• Etabli un budget de charges , Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ? Régulariser des charges courantes
• Décompte de régularisation, niveau de détail minimal
• Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions
• Justification , Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régulariser des charges Récupérer des dépenses de travaux
• Nécessité d’un plan pluriannuel de travaux
• Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations , Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés Traiter des changements de locataires
• Arrêté des charges du locataire sortant
• Etablissement du compte d’apurement
• Premières charges du nouveau locataire , Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire
• Déterminer les impositions applicables et les cas d’assujettissement à la TVA Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option
• Cas
• Modalités
• Déduction , Etude de cas comparer l’assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA Examiner les cas d’assujettissment à la TVA et les autres impositions
• Déduction de la TVA
• Autres impositions , Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA Comptabilité et budget d’exploitation d’un immeuble tertiaire, d’entreprise et commercial ( 1 jour) Relever les principes généraux de comptabilité
• Rappel de comptabilité générale
• Partie double, comptabilité d’engagement
• Comptabilité dans le contexte d’un patrimoine propre
• Comptabilité dans le contexte d’un patrimoine géré sous mandat
• Cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés
• Cas particulier de la comptabilité des SCPI et OPCI , Partage de pratiques : les différents modes d’organisation comptable au sein des entreprises des participants Examiner les spécificités de la comptabilité locataire
• Quittancement
• Comptabilité ou gestion extracomptable
• Imputation des encaissements et quittances Élaborer un budget prévisionnel (annuel ou pluriannuel)
• Budget de charges et budget d’exploitation
• Elaboration du compte de résultat prévisionnel
• Postes de charges et de produits
• Budget entretien courant
• Plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations » , Cas pratique : établir le budget d’un petit immeuble Réaliser un reporting auprès de l’Asset Manager ou du mandant
• Compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat
• Analyse d’exploitation
• Ratios de rentabilité et autres indicateurs , Étude de cas : revue d’un budget et analyse d’exploitation Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles ( 2 jours) Règles de procédure spécifique du bail commercial
• Point sur l’impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercial
• Compétence matérielle et territoriale
• Règle de prescription
• Procédure spécifique devant le juge des loyers
• Compétences des commissions départementales de conciliation
• Importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
• Modes de preuves applicables , Partage d’expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ? Contentieux de l’exécution du bail
• Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »
• Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs
• Contentieux de la déspécialisation
• Contentieux de la restitution des locaux , Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations Défaut de paiement des loyers et charges
• Analyse des clauses loyers et charges
• Mesures conservatoires
• Solutions amiables pour résoudre le litige
• Mise en œuvre de la clause résolutoire
• Résiliation judiciaire, les règles de procédure
• Contestations de charges et leur contentieux
• Incidence des risques de pandémie (type covid 19) sur le paiement du loyer Locataire en procédure collective
• Prérogatives du bailleur
• Délais et formalités
• Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
• Poursuite ou résiliation du bail
• Déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire , Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d’une procédure collective Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
• Fixation du loyer en renouvellement
• Procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage
• Fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation
• Droit d’option, droit de repentir, les droits d’option du bailleur et du preneur , Étude de cas :& & analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement Éviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure et anticiper les coûts ( 1 jour) , Quiz interactif : tester sa compréhension du bail commercial Cerner les fondements de l’indemnité d’éviction
• Compensation financière du non-renouvellement du bail
• Préjudice subi par le locataire
• Indemnité d’éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes Examiner la procédure et les règles de prescription , Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail Identifier les circonstances exemptant le bailleur du versement d’une indemnité
• Non-renouvellement pour motif grave et légitime
• Dénégation du droit au renouvellement
• Droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier , Mise en situation : valider les circonstances donnant lieu ou non à versement d’une indemnité Réagir face au maintien du locataire dans les lieux
• Séquestre de l’indemnité d’éviction, une prévention contre les situations litigieuses
• Date de libération des locaux
• Décompte des pénalités de retard
• Mise en demeure, commandement… l’essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits , Mise en situation : mesures appropriées face à un locataire qui refuse de quitter les lieux Utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur
• Délais et forme à respecter
• Obstacles à son exercice
• Risques financiers encourus Evaluer une indemnité d’éviction ?
• Valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d’affaires, recette journalière, prix d’acquisition… quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées par les experts ?
• Quels accessoires à l’indemnité peuvent être comptabilisés ?
• Documents à consulter
• Date de référence à retenir pour déterminer le montant
• Jouer sur le montant de l’indemnité si le préjudice du locataire est moindre
• Valorisation du droit au bail
• Compenser avec l’indemnité d’occupation , Étude de cas : analyser un dossier d’expertise


Partager cette page sur :