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Parcours Responsable de montage d’opérations immobilières

Paris
Francis Lefebvre Formation

Droit de l’urbanisme : panorama des problématiques essentielles ( 2 jours)
• Se repérer dans le cadre légal du droit de l’urbanisme Identifier les acteurs de l’urbanisme
• Communes, intercommunalités, départements et régions, État
• ABF, commission de sécurité et des sites
• DDT, établissements mixtes, SEM , Débat : les relations avec les acteurs Analyser la réglementation et les procédures portant sur la planification de l’usage du sol
• Inventaire des textes applicables : Code de l’urbanisme, Code de l’environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois littoral et montagne, directives territoriales d’aménagement et de développement durable, PIG, OIN, PSMV…
• Réglementation locale : SCOT, SRADDET, POS/PLU et carte communale
• Hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
• Impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, loi ÉLAN
• Procédures opérationnelles d’aménagement : ZAC, lotissement, expropriation…
• Procédures de concertation : projets concernés, procédures obligatoires ou facultatives, freins et leviers de la concertation , Partage d’expériences : échanges autour des différents documents d’urbanisme POS/PLU, SCOT
• Analyser le régime juridique encadrant le contrôle de l’usage des sols Lister les autorisations d’urbanisme
• Certificats d’urbanisme
• Permis de construire
• Permis d’aménager
• Déclaration préalable , Cas pratique : distinguer les autorisations d’urbanisme Cerner le régime applicable
• Domaines d’application respectifs des autorisations d’urbanisme et pièces obligatoires requises
• Instruction et délais de validité
• Rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait
• Questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
• Cas des secteurs sauvegardés
• Incidences depuis la réforme de l’urbanisme commercial et la loi ÉLAN , Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral , Partage d’expériences : échanges autour des conséquences du coronavirus sur les autorisations d’urbanisme
• Déterminer les conséquences fiscales et les risques contentieux en matière d’urbanisme Cerner les incidences fiscales et financières de l’aménagement foncier
• Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité
• Autres taxes et participations : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d’archéologie préventive
• Taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles , Quiz : la fiscalité applicable Se repérer dans le contentieux de l’urbanisme
• Contentieux administratif
• Contentieux civil
• Contentieux pénal , Débat : les risques contentieux en matière d’urbanisme Permis de construire : comment l’obtenir ? (2 jours)
• Elaborer le dossier de demande de permis de construire Cerner le champ d’application du permis de construire
• Travaux soumis à permis de construire
• Cas où une déclaration de travaux suffit
• Notion de surface de plancher et d’emprise au sol , Quiz : recourir au permis de construire Identifier les étapes préalables à l’élaboration du dossier
• Point sur les règles d’urbanisme s’imposant aux demandes de PC
• Règles non prises en compte au titre du PC
• Identifier les documents à consulter avant la demande
• Opportunité d’un certificat d’urbanisme créateur de droit acquis , Plan d’actions : lister les étapes préalables Monter un dossier complet
• Auteur de la demande
• Nature des travaux et destination des constructions
• Recours obligatoire à l’architecte
• Descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site, projet architectural
• Evaluation environnementale , Atelier « Monter un dossier de permis de construire » Construction d’outils (check-list) : identifier les pièces obligatoires et facultatives d’un dossier de PC complet Cas pratique : compléter le Cerfa Exercice de synthèse (mindmapping) : construire une carte mentale visuelle des étapes du montage et des acteurs concernés Déterminer les règles d’instruction et de délivrance du permis
• Autorités et organismes compétents
• Etapes clés de l’instruction du dossier
• Intervention de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : pouvoirs légaux d’intervention, portée de sa décision et recours possibles
• Délais d’instruction
• Permis exprès et permis tacite
• Articulation avec les législations de l’urbanisme commercial, de l’environnement et de l’archéologie préventive Pointer les taxes d’urbanisme
• Point sur les principales taxes d’urbanisme
• Détail de la taxe d’aménagement , Quiz : mémoriser les taxes
• Organiser le lancement du chantier d’urbanisme Démarrer le chantier après l’obtention du PC
• Conditions d’affichage
• Déclarer l’ouverture de chantier/l’achèvement des travaux
• Rôle de la DAT (date d’achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers
• Règles de péremption , Débat : les bons réflexes avant le démarrage de chantier Réagir en en cas de modification du projet
• Permis modificatif
• Permis nouveau , Cas pratique : que faire lorsqu’une extension d’un bâtiment existant est non conforme ?
• Traiter le contentieux Lister les types de contentieux
• Contentieux administratif
• Conditions de recevabilité du recours des tiers
• Contentieux civil et pénal Analyser le contentieux du permis et le retrait administratif
• Hypothèses relevant du contentieux du permis
• Retrait adminsitratif : conditions Elaborer une stratégie judiciaire , Étude de cas : analyser et commenter la jurisprudence récente portant sur des contestations de PC (annulation et démolition) Études préalables et préopérationnelles aux opérations de construction et d’aménagement ( 1 jour) , Atelier fil rouge : tout au long de la formation, à partir d’exemples concrets, les participants suivent les différentes étapes préopérationnelles en matière de recherche foncière, constructibilité, études de marché (mise en œuvre), programme (phasage calendaire), budget (bilan prévisionnel…) Relever les objectifs des études préalables et préopérationnelles
• Pour le maître d’ouvrage
• Pour les autres acteurs de l’opération de construction envisagée
• Outil de motivation de la programmation
• Aide à la décision de lancement : foncier et urbanistique Étudier les critères d’appréciation du site impactant le projet
• Emplacement et marché immobilier
• Géométrie et orientation
• Nature du sous-sol
• Risques de pollution
• Risques archéologiques
• Servitudes : d’utilité publique, privées/légales ou conventionnelles
• Dispositions de droit privé (cahier des charges…)
• Loi sur l’eau
• Réglementations environnementales
• Etudes d’impact
• Périmètres protégés par la réglementation sur le patrimoine naturel
• Abords des monuments historiques Réaliser l’esquisse de constructibilité
• Règles d’urbanisme à respecter
• Définition et calcul des surfaces
• Appréciation de l’optimisation du projet Calculer les coûts des travaux
• Ratios
• Critères de variabilité Définir le budget prévisionnel Déterminer la charge foncière admissible Construction - réhabilitation : étapes clés du montage d’opérations immobilières ( 2 jours)
• Suivre le bon déroulé de chacune des étapes d’une opération de construction Cerner le contexte du montage d’opération
• Aspect foncier de l’opération : constructibilité et fiscalité de la zone
• Outils de programmation de l’opération
• Répartir les rôles entre maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et autres intervenants et définir les responsabilités de chacun
• Impact du développement durable Maîtriser les étapes administratives et les règles applicables
• Permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable…
• Cas des immeubles de grande hauteur et des ERP
• Changement d’affectation de locaux Gérer la phase contractuelle du montage d’opération
• Types de marchés et clauses essentielles, rédaction des clauses d’indexation, de révision et d’actualisation
• Pièces constitutives du marché, application des normes
• Contrats d’architecte, de contrôle technique
• Contrats d’entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, groupements d’entreprise
• Précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance
• Cerner les obligations des différents acteurs : constructeurs et maître d’ouvrage Faire face aux litiges en cours de chantier
• Réagir en cas de défaillance de l’entreprise prestataire
• Sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise
• Intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
• Réceptionner les travaux en cas de défaillance de l’entreprise et préserver les voies de recours
• Permettre le relevé de forclusion en cas d’absence de déclaration de créances dans les délais Suivre le paiement du prix par le maître d’ouvrage
• variations prévisibles du prix, indices, révision et actualisation
• vérifier les situations de paiement
• modalités de paiement et retenues de garanties
• justifications et sanctions au non-paiement du prix Cerner les obligations des constructeurs à l’égard du maître d’ouvrage pendant l’opération
• respecter les règles de l’art, renseigner et conseiller
• exécuter les travaux prévus, tenir les délais prévisionnels Réceptionner des travaux
• enjeux de la réception, déclencher l’acte de réception
• mise à disposition anticipée ne valant pas réception
• réagir face aux désordres apparents
• Distinguer les garanties après réception et les assurances construction Mettre en œuvre des garanties après la réception
• garantie de parfait achèvement, biennale, décennale des malfaçons, trentenaire : comment les préserver ?
• dommages intermédiaires
• exonérations de responsabilité Appréhender les assurances en matière de construction
• Aperçu
• Actualité , Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l’étude d’une opération de construction dans toutes ses étapes Ingénierie financière appliquée au montage d’opérations immobilières ( 1 jour)
• Constituer le dossier financier d’une opération immobilière Préparer le dossier financier
• Distinguer les opérations à court terme (promotion, rénovation…) et opérations à long terme (investissement locatif, valorisation…)
• Mener les études préalables Etablir le dossier financier
• Etablir le bilan provisoire
• Procéder à l’examen des risques et des potentialités
• Etablir le bilan définitif Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)
• Les caractéristiques communes des opérations immobilières
• Les flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme
• Les flux de financement
• Les autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)
• Mesurer les indicateurs d’un programme d’investissement immobilier Calculer les principaux ratios d’un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d’opération)
• Ratio de risque
• Risque foncier/risque travaux
• La détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel , Cas pratique : utiliser un modèle prévisionnel d’une opération de promotion-construction Modéliser un investissement immobilier locatif
• Le coût de l’investissement
• L’entretien récurrent et les gros entretiens
• Les perspectives locatives
• Le problème de la vacance des locaux
• Les ratios de risques
• Financement et refinancement , Cas pratique : utiliser un modèle prévisionnel d’investissement immobilier à LT
• Analyser la rentabilité financière et l’incidence du financement de l’investissement long terme Analyser la rentabilité financière du projet immobilier
• Les outils mathématiques d’analyse financière
• Mesurer la rentabilité d’un investissement/taux de rendement moyen (ROI)
• Le délai de récupération du capital investi (pay back)
• La valeur actuelle nette (VAN)
• Le taux de rendement interne (TRI) , Cas pratique : calculer un ROI, le pay back, une VAN, un indice de profitabilité, un TRI Déterminer l’incidence du financement de l’investissement long terme
• Quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l’endettement (ou effet massue)
• Quand recourir à l’emprunt ? les différents types d’emprunts et instruments financiers (swap, cap…)
• Mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilité , Cas pratique : simulations financières et incidences du financement Déterminer les risques inhérents à l’investissement immobilier
• Le risque propre aux flux
• Le risque sur le capital , Étude de cas : la notion de bris de rations, comment les surmonter ? Sous-traitance et construction : obligations contractuelles et responsabilités ( 1 jour)
• Identifier la sous-traitance et les rapports entre les acteurs de la construction
• Cerner la notion de sous-traitance
• Place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics
• Distinguer la sous-traitance d’autres contrats, fausse sous-traitance, prêt illicite de main d’œuvre, marchandage
• Critères de qualification, étendue de la sous-traitance , Cas pratique : distinguer vraie et fausse sous-traitance, la prestation de service, la cotraitance, à partir de situations concrètes Identifier les acteurs de la sous-traitance
• Entrepreneur principal, sous-traitant de premier, de second rang et rang inférieur, Maître d’ouvrage
• Rôle et responsabilités des autres intervenants (maîtrise d’oeuvre, MOD) Relever les liens particuliers entre les différents acteurs
• Liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
• Absence de liens contractuels et obligations légales entre le Maître d’ouvrage et le sous-traitant
• Responsabilités du Maître d’ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier…
• Acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement par le Maître d’ouvrage (marchés privés/publics)
• Obligations indirectes et risque de requalification , Étude de cas : au travers de décisions de justice, repérer les difficultés et les risques contentieux attachés au contrat de sous-traitance
• Déterminer les aspects légaux et financiers en matière de sous traitance Appréhender les obligations légales et contractuelles des parties
• Que peut exiger le Maître d’ouvrage avant d’agréer un sous-traitant ? les bonnes attitudes du MO
• Importance de la rédaction du CCAP
• Que peut demander l’entreprise principale qui veut sous-traiter ?
• Droits, obligations et responsabilité du sous-traitant
• Règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement , coordination SPS…), la carte professionnelle obligatoire , Exercice d’application : lister les obligations légales de l’entrepreneur principal et les sanctions Examiner les conditions financières
• Modalités de paiement du sous-traitant, l’autoliquidation de la TVA
• Quid en cas de défaillance de l’entreprise principale ?
• Gérer les incidents du début à la fin de la sous-traitance Procéder à la résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal
• Causes possibles, que faire en cas d’abandon de chantier ? quid du devenir de l’ouvrage ?
• Cas particuliers de la faillite du sous-traitant Résoudre des incidents lors de l’exécution des prestations ou des travaux
• Défaillance d’une partie (dépôt de bilan…), responsabilité des acteurs
• Cas de sous-traitances en chaîne
• Réparation des dommages, la mise en jeu des assurances , Cas pratique : suite à l’apparition d’un dommage, répartir les responsabilités Assurance construction : prévention et gestion des sinistres ( 2 jours)
• Appréhender le champ d’application de l’assurance construction Distinguer la responsabilité décennale, le dommage de nature décennale et la garantie décennale
• Appréhender la notion d’Ouvrage immobilier non soumis et ceux soumis
• Définir un désordre de nature décennale
• Identifier les acteurs de l’opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
• Distinguer les garanties légales et les garanties d’assurance , Quiz de synthèse : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale Cerner les dommages couverts par une assurance
• Dommages matériels graves liés à la construction elle-même
• Dommages aux Existants
• Dommages intermédiaires
• Notion de dommages immatériels consécutifs
• Travaux sous-traités
• Dommages causés par l’absence d’ouvrage , Cas pratique : identifier les dommages relevant de l’assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
• Cerner les différentes garanties en matière de construction Distinguer les contrats d’assurance souscrits par le maître d’ouvrage
• Assurance dommages-ouvrage
• Contrat de constructeur non réalisateur ( CNR)
• Contrat collectif de responsabilité décennale ( CCRD)
• Contrat tous risques chantier ( TRC)
• Contrat multirisque Distinguer les assurances de responsabilité des constructeurs
• Contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
• Contrat de responsabilité décennale , Exercice d’application : mise en œuvre de l’assurance DO à partir d’un cas concret
• Gérer les sinistres en matière de construction Déclencher l’assurance dommages-ouvrage
• Point de départ des garanties
• Mise en œuvre des garanties
• Obligations respectives de l’assureur dommages-ouvrage et de l’assuré
• Subrogation Régler un sinistre relevant de l’assurance de responsabilité décennale
• Point de départ des garanties
• Garantie décennale obligatoire en capitalisation
• Exclusions de garantie
• Causes d’exonération de la responsabilité décennale Chiffrer et réparer le dommage
• Expertise amiable réglementaire de l’assurance dommage-ouvrage
• Interruption du délai de garantie
• Prescription en matière d’assurance , Mise en situation : comment réagir lors de la survenance d’un dommage et de son suivi en phase d’expertise ?
• Appréhender le champ d’application de l’assurance construction Distinguer la responsabilité décennale, le dommage de nature décennale et la garantie décennale
• Appréhender la notion d’Ouvrage immobilier non soumis et ceux soumis
• Définir un désordre de nature décennale
• Identifier les acteurs de l’opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
• Distinguer les garanties légales et les garanties d’assurance , Quiz de synthèse : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale Cerner les dommages couverts par une assurance
• Dommages matériels graves liés à la construction elle-même
• Dommages aux Existants
• Dommages intermédiaires
• Notion de dommages immatériels consécutifs
• Travaux sous-traités
• Dommages causés par l’absence d’ouvrage , Cas pratique : identifier les dommages relevant de l’assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
• Cerner les différentes garanties en matière de construction Distinguer les contrats d’assurance souscrits par le maître d’ouvrage
• Assurance dommages-ouvrage
• Contrat de constructeur non réalisateur ( CNR)
• Contrat collectif de responsabilité décennale ( CCRD)
• Contrat tous risques chantier ( TRC)
• Contrat multirisque Distinguer les assurances de responsabilité des constructeurs
• Contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
• Contrat de responsabilité décennale , Exercice d’application : mise en œuvre de l’assurance DO à partir d’un cas concret
• Gérer les sinistres en matière de construction Déclencher l’assurance dommages-ouvrage
• Point de départ des garanties
• Mise en œuvre des garanties
• Obligations respectives de l’assureur dommages-ouvrage et de l’assuré
• Subrogation Régler un sinistre relevant de l’assurance de responsabilité décennale
• Point de départ des garanties
• Garantie décennale obligatoire en capitalisation
• Exclusions de garantie
• Causes d’exonération de la responsabilité décennale Chiffrer et réparer le dommage
• Expertise amiable réglementaire de l’assurance dommage-ouvrage
• Interruption du délai de garantie
• Prescription en matière d’assurance , Mise en situation : comment réagir lors de la survenance d’un dommage et de son suivi en phase d’expertise ?


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